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第三輪土拍出讓金額規(guī)模創(chuàng)新高，核心區(qū)地塊供應增加。上海前三輪土拍攬金分別為879億元、780億元、1054億元，單從第三輪超千億的成交金額來看，已經(jīng)創(chuàng)下2022年重點22城之最，同時也創(chuàng)歷次上海集中供地以來新高。此次35幅涉宅地塊全部成交，傳統(tǒng)市區(qū)推出7幅地塊，力度空前，徐匯推出3幅地塊，此外靜安、普陀各有2幅地塊，不同地塊之間的熱度仍差異顯著，徐匯、閔行本次有一半以上地塊溢價成交，屬于成交熱度較高的區(qū)域。

第三輪底價成交占比大幅提升，平均溢價率創(chuàng)新低。本輪成交的35宗地，其中24宗地塊底價成交，三輪底價成交占比分別為58%、35%、69%，第三輪底價成交宗數(shù)較第二輪翻倍，達到中止價進入“一次報價”階段8宗，說明房企拿地更加理性，核心區(qū)等優(yōu)質地塊才會被追捧。前三輪的平均溢價率分別為3.3%、4.5%、2.3%，創(chuàng)下歷次集中供地最低溢價記錄，說明房企拿地更加理性。

國央企、地方國資平臺主導，聯(lián)合拿地比例提升。綜合2022年三批次集中供地來看，上海3次土拍均以國央企和城投類公司拿地為主。國企方面，除了有金橋、浦發(fā)、上海地產(chǎn)、上海建工（600170）、中華企業(yè)（600675）、北萬置業(yè)等上海本土國企，亦吸引了安徽高速、珠海國企華發(fā)、廈門國企象嶼、建發(fā)、南通亞倫等外地國企拿地；龍湖仍是民企中拿地最為積極的房企之一，此外民企中還有祥源、寶華、亞倫等均有所斬獲。于此同時國央企也多以聯(lián)合參拍的形式參與，一方面資金壓力逐漸顯現(xiàn)，另一方面體現(xiàn)出國央企也對于未來市場的不可預期不愿承擔過高風險。

為調度房企參拍積極性，第三輪調整隨機值機制規(guī)則更公平。自去年集中土拍以來，上海出價規(guī)則經(jīng)歷了2次調整，最初規(guī)則為離平均價最近者勝出，隨后引入隨機值，本次規(guī)則調整后隨機性將得到進一步加強。土拍規(guī)則繼續(xù)做優(yōu)化，令拍賣過程更公平。當前將防風險放在房住不炒之前，預計將迎來金融政策在范圍和力度方面的持續(xù)擴大，二線央國企在人才和資金方面邊際改善最大，是博弈穩(wěn)信用的優(yōu)選標的，受益中交地產(chǎn)（000736）、建發(fā)股份（600153）；同時繼續(xù)推薦萬科A、保利發(fā)展（600048）、招商蛇口（001979）等一線國央企。

風險提示：政府重新放開前融、再走土地金融模式。

關鍵詞： 國泰君安證券